Оставьте ваш номер телефона — мы вам перезвоним!
Или перезвоните нам сами:
8 (495) 033 55 55
Покупка торговых помещений в Москве: стоимость и расчет окупаемости
Рынок торговых помещений в Москве остаётся одним из самых устойчивых сегментов коммерческой недвижимости. Даже на фоне высокой ключевой ставки и охлаждения инвестиционного спроса качественные объекты демонстрируют стабильную загрузку и предсказуемую доходность. В этой статье разберём, сколько стоят торговые помещения, от чего зависит их цена, как оценить окупаемость и выбрать ликвидную локацию.
Введение: почему торговые помещения — один из самых надёжных активов?
В условиях нестабильной макроэкономической среды инвесторы всё чаще обращают внимание на реальные активы, которые генерируют стабильный доход. Среди них — торговые помещения в Москве, особенно в формате стрит-ритейла.
Это не просто «кирпичи и бетон» — это готовый бизнес с предсказуемой рентабельностью, особенно если объект подобран с учётом ключевых рыночных параметров.
Однако рынок коммерческой недвижимости Москвы неоднороден. Цена одного и того же по площади помещения может отличаться в 2–3 раза — в зависимости от локации, проходимости, типа арендатора и других факторов.
Разберёмся, как формируется стоимость торговых помещений, как правильно оценить их доходность и выбрать объект, который окупится не за 15 лет, а значительно быстрее.
В условиях нестабильной макроэкономической среды инвесторы всё чаще обращают внимание на реальные активы, которые генерируют стабильный доход. Среди них — торговые помещения в Москве, особенно в формате стрит-ритейла.
Это не просто «кирпичи и бетон» — это готовый бизнес с предсказуемой рентабельностью, особенно если объект подобран с учётом ключевых рыночных параметров.
Однако рынок коммерческой недвижимости Москвы неоднороден. Цена одного и того же по площади помещения может отличаться в 2–3 раза — в зависимости от локации, проходимости, типа арендатора и других факторов.
Разберёмся, как формируется стоимость торговых помещений, как правильно оценить их доходность и выбрать объект, который окупится не за 15 лет, а значительно быстрее.
Готовый арендный бизнес с арендатором "Пятерочка"
Продажа нежилого помещения 373,8 м² с арендатором Пятерочка в ЖК Level Нижегородская
Что влияет на стоимость торгового помещения?
Стоимость торгового помещения — это не сумма за квадратные метры, а цена за потенциал дохода. Основные факторы:
1. Локация и адрес
Район, улица, близость к метро — всё это определяет не только стоимость, но и ликвидность.
Объект на популярной улице с выходом на пешеходную зону стоит дороже, чем аналогичный в спальном районе, даже если расстояние между ними — всего 2–3 километра.
2. Пешеходный трафик
Для магазина — это воздух.
Показатель в 8 000+ человек в день уже считается хорошим для стрит-ритейла, а 12 000+ — привлекает сетевые бренды.
Чем выше трафик, тем выше арендная ставка и, соответственно, капитализация объекта.
3. Наличие и качество арендатора
Объект с долгосрочным договором от надёжного арендатора (например, Магнит, Пятёрочка, Fix Price, ОЗОН) стоит дороже — но при этом он менее рискованный и быстрее окупается.
Объект без арендатора может казаться дешевле, но на поиск нового уйдёт от 6 до 12 месяцев, а доход за это время будет нулевым.
4. Технические характеристики
Отдельный вход с улицы, витрина шириной от 5 метров, высота потолков, наличие вентиляции, электромощности и канализации — всё это критично для функционирования магазина.
Отсутствие этих элементов требует дополнительных вложений и снижает рыночную стоимость.
5. Правовой статус и юридическая чистота
Объекты, выкупленные у города или находящиеся в собственности у надёжного инвестора, имеют минимальные риски перезаключения договора.
Наоборот, помещения с неясной формой собственности, долгами или ограничениями по использованию могут оказаться «дырявыми активами».
Стоимость торгового помещения — это не сумма за квадратные метры, а цена за потенциал дохода. Основные факторы:
1. Локация и адрес
Район, улица, близость к метро — всё это определяет не только стоимость, но и ликвидность.
Объект на популярной улице с выходом на пешеходную зону стоит дороже, чем аналогичный в спальном районе, даже если расстояние между ними — всего 2–3 километра.
2. Пешеходный трафик
Для магазина — это воздух.
Показатель в 8 000+ человек в день уже считается хорошим для стрит-ритейла, а 12 000+ — привлекает сетевые бренды.
Чем выше трафик, тем выше арендная ставка и, соответственно, капитализация объекта.
3. Наличие и качество арендатора
Объект с долгосрочным договором от надёжного арендатора (например, Магнит, Пятёрочка, Fix Price, ОЗОН) стоит дороже — но при этом он менее рискованный и быстрее окупается.
Объект без арендатора может казаться дешевле, но на поиск нового уйдёт от 6 до 12 месяцев, а доход за это время будет нулевым.
4. Технические характеристики
Отдельный вход с улицы, витрина шириной от 5 метров, высота потолков, наличие вентиляции, электромощности и канализации — всё это критично для функционирования магазина.
Отсутствие этих элементов требует дополнительных вложений и снижает рыночную стоимость.
5. Правовой статус и юридическая чистота
Объекты, выкупленные у города или находящиеся в собственности у надёжного инвестора, имеют минимальные риски перезаключения договора.
Наоборот, помещения с неясной формой собственности, долгами или ограничениями по использованию могут оказаться «дырявыми активами».
Торговое помещение ниже стоимости квартиры!
Предлагаем к приобретению компактное и прибыльное помещение, идеальное для Пункта выдачи заказов, в современном жилом комплексе «Новое Пушкино»
Как рассчитать окупаемость торгового помещения?
Окупаемость — это не просто «стоимость / годовой доход». Нужно учитывать все расходы и риски.
Базовая формула:
Срок окупаемости = Стоимость объекта / Чистый операционный доход (NOI)
Где NOI = годовая арендная выручка − эксплуатационные расходы − налоги − резерв на ТО и ремонт.
Где искать наиболее ликвидные объекты?
На 2025 год лучший баланс цены и доходности наблюдается в следующих направлениях Москвы:
Окупаемость — это не просто «стоимость / годовой доход». Нужно учитывать все расходы и риски.
Базовая формула:
Срок окупаемости = Стоимость объекта / Чистый операционный доход (NOI)
Где NOI = годовая арендная выручка − эксплуатационные расходы − налоги − резерв на ТО и ремонт.
Где искать наиболее ликвидные объекты?
На 2025 год лучший баланс цены и доходности наблюдается в следующих направлениях Москвы:
- Юго-Западный и Западный административные округа — рост плотности населения, развитие инфраструктуры, высокий спрос на стрит-ритейл.
- Южные районы (Нагатино, Кузьминки) — умеренные цены и стабильный трафик.
- Новая Москва (Солнцево, Ново-Переделкино) — перспективные локации с низкой конкуренцией и растущей проходимостью.
Продажа коммерческого помещения в Москве с арендатором
Готовый арендный бизнес с надежным федеральным арендатором — сетью автозапчастей ROSSKO— коммерческая недвижимость 332,3 м²
Как не ошибиться при выборе?
- Не ориентируйтесь только на «дешёвый метр» — дешевизна часто говорит о низком спросе.
- Проверяйте проходимость лично — в разное время суток и в будние/выходные дни.
- Требуйте выписку из ЕГРН и подтверждение разрешённого использования под торговлю.
- Предпочтение — объектам с долгосрочной арендой от сетевых компаний.
- Обратите внимание на визуальную доступность — витрина, освещение, отсутствие заграждений.
Инвестируйте в будущее с готовым арендным бизнесом от InvestFirst
Создайте устойчивый финансовый фундамент при помощи гарантированного арендного потока
Заключение: инвестируйте в ликвидность, а не в «возможности»
Торговое помещение — это не просто инвестиция в недвижимость. Это инвестиция в будущий арендный поток.
И чем выше ликвидность, стабильность и предсказуемость этого потока — тем быстрее вы окупите вложения и начнёте получать чистую прибыль.
InvestFirst помогает инвесторам находить и приобретать именно такие объекты:
Если вам нужна помощь в подборе объекта с гарантированной арендной доходностью, команда Investfirst проведёт полный анализ рынка, подберёт ликвидные варианты и организует сделку под ключ.
Торговое помещение — это не просто инвестиция в недвижимость. Это инвестиция в будущий арендный поток.
И чем выше ликвидность, стабильность и предсказуемость этого потока — тем быстрее вы окупите вложения и начнёте получать чистую прибыль.
InvestFirst помогает инвесторам находить и приобретать именно такие объекты:
- Уже с надёжными арендаторами
- С готовыми техническими возможностями
- В локациях с подтверждённым трафиком
- С CAP Rate от 8,5%
Если вам нужна помощь в подборе объекта с гарантированной арендной доходностью, команда Investfirst проведёт полный анализ рынка, подберёт ликвидные варианты и организует сделку под ключ.