Доходность и окупаемость коммерческой недвижимости в Москве: реальные данные 2025 года

Инвестиции в коммерческую недвижимость часто воспринимаются как «пассивный доход». Но без точных данных — это не инвестиции, а угадайка.
В 2025 году рынок коммерческой недвижимости Москвы продолжает трансформироваться: растёт спрос на локации стрит-ритейла, меняется структура арендаторов, а доходность по районам различается в 2–3 раза.

ВСЁ ОБ ИНВЕСТИЦИЯХ

1. Средняя ставка аренды: мифы и реальность

Многие сайты указывают среднюю ставку аренды в Москве как 2 500–3 000 ₽/м²/год. Это усреднённое значение, которое маскирует огромные расхождения.

Фактические ставки по формату и районам (2025):

💡 Вывод: Если вы слышите "средняя ставка 3 000 ₽", проверяйте — это может быть ВАО или Новая Москва. Для инвестора важно знать точную локацию и тип помещения.

2. Доходность (CAP Rate): где выше прибыль?

CAP Rate = Чистый операционный доход (NOI) / Стоимость объекта × 100%

✅ Лучший ROI в 2025 году — в ЮЗАО и ЗАО. Здесь CAP Rate достигает 10,5%, особенно если объект уже с сетевым арендатором.

3. Срок окупаемости: от 8 до 15 лет

Готовый арендный бизнес с федеральным арендатором в Москве

Продажа нежилого помещения 329,5 м² с арендатором "Яндекс Лавка". Объект находится в активном деловом районе столицы и уже приносит стабильный доход от аренды.

ПОСМОТРЕТЬ

4. Что даёт +2–3% к доходности? Факторы, которые работают

Не все объекты одинаковы. Даже в одном районе разница в доходности может быть на 30–40%. Почему?

+2% к CAP Rate, если:

✅ Объект уже с сетевым арендатором (например, X5 Retail Group, Магнит, Сбербанк)
✅ Договор аренды на 5+ лет с индексацией 4–5% в год
✅ Есть выделенная витрина и вход с улицы (не через подъезд)
✅ Проходимость выше 8 000 чел./день
✅ Инженерные системы — готовые (электро, вентиляция, канализация)

📌 Факт: Объекты с этими характеристиками приносят на 25–35% больше NOI за 5 лет, даже при одинаковой начальной стоимости.

5. Прогноз на 2025–2027: что изменится?

Рост спроса на стрит-ритейл в новых районах (Новое Пушкино, Ярославский квартал, Открытый парк) — +15% к проходимости
Снижение вакантности в качественных объектах — до 5% (против 12% в 2023)
Рост арендных ставок в перспективных зонах — +4–6% в год
Падение интереса к ТЦ — из-за высоких комиссий и падения трафика

💼 Инвесторам выгоднее сейчас фокусироваться на уличных объектах с долгосрочными договорами и сетевыми арендаторами.

Готовый арендный бизнес с арендатором "Магнит"

Готовый арендный бизнес в ЖК «Открытый парк», Москва — торговое помещение 229,1 м²

ПОСМОТРЕТЬ

Итог: Где искать объекты с доходностью 9%+?

В нашем разделе: "Продажа ГАБ" только ликвидные и актуальные объекты

InvestFirst работает только с объектами, где:

CAP Rate ≥ 8,5%
Срок окупаемости ≤ 12 лет
Арендатор — сетевой бренд
Договор — от 5 лет

Мы не ищем «дешёвые» объекты. Мы ищем готовый арендный бизнес с предсказуемым потоком.

Хотите получать 9–12% годовых без головной боли?

→ Получите бесплатную консультацию по доступным объектам!

InvestFirst — создаем готовые арендные бизнесы в стрит-ритейле. От подбора до первого платежа.

Инвестируйте в будущее с готовым арендным бизнесом от InvestFirst

Создайте устойчивый финансовый фундамент при помощи гарантированного арендного потока