Арендный бизнес в Москве: с чего начать и как выбрать надёжный актив

В Москве, где конкуренция высока, а требования арендаторов растут, успех зависит не от площади или района, а от стратегического выбора формата и исполнения. Разберёмся, как начать арендный бизнес правильно — без ошибок, простоев и потерь.

Почему арендный бизнес в Москве остаётся востребованным?

Несмотря на изменения в экономике, стабильный спрос на качественные торговые помещения сохраняется. Особенно в формате стрит-ритейла — уличной торговли первой линии, где арендаторы получают прямой доступ к аудитории.

Ключевые драйверы спроса:

• Рост плотности населения в новых жилых кварталах;
• Расширение сетей федеральных арендаторов («Магнит», «Горздрав», Fix Price, СберМаркет и др.);
• Отказ ритейлеров от торговых центров в пользу уличных локаций с контролируемым трафиком;
• Возможность долгосрочной аренды с индексацией ставок.
• Всё это делает арендный бизнес в Москве одним из самых прозрачных и управляемых инструментов пассивного дохода — при условии правильного старта.

Три формата арендного бизнеса: какой выбрать?

1. Пустое помещение под самостоятельную сдачу

Вы покупаете объект и ищете арендатора сами.
Плюсы: низкая цена, гибкость.
Минусы: риск вакантности (6–18 месяцев), затраты на ремонт, юридические риски, нестабильный доход.
Для кого: опытные инвесторы с ресурсами на управление.

2. Помещение под будущий ГАБ (готовый арендный бизнес)

Объект находится в перспективной локации, но арендатор ещё не подключён.
Пример — торговое помещение 119,7 м² в ЖК «Шагал»: высота потолков 4,4 м, мощность 24 кВт, первая линия, аудитория бизнес-класса.
Плюсы: высокий потенциал роста стоимости и арендной ставки.
Минусы: требуется время на поиск арендатора.
Для кого: инвесторы с горизонтом 2–3 года.

3. Готовый арендный бизнес (ГАБ) с арендатором «под ключ»

Вы покупаете объект, который уже сдан в аренду надёжному арендатору.
Пример — помещение в ЖК «Открытый парк», где арендаторы — федеральная сеть «Магнит» и аптечная сеть «Горздрав».
Плюсы: доход с первого дня, нулевой риск вакантности, высокая ликвидность.
Минусы: выше начальная стоимость.
Для кого: инвесторы, ценящие стабильность, время и предсказуемость.

Как оценить надёжность объекта?

Даже в успешном формате важно проверить ключевые параметры:

• Наличие долгосрочного договора с арендатором (минимум 5 лет);
• Тип арендатора — федеральная сеть предпочтительнее частного бизнеса;
• Первая линия и отдельный вход — обязательное условие для стрит-ритейла;
• Технические характеристики — мощность, вентиляция, высота потолков;
• Окружение — современные ЖК, офисы, социальная инфраструктура;
• Юридическая чистота — прямая собственность, без обременений.

Объект, прошедший все эти фильтры, становится не просто недвижимостью, а инструментом генерации дохода.

Доходность: реальные цифры 2025 года

• Стрит-ритейл с сетевым арендатором: CAP Rate 8–10%, срок окупаемости 8–11 лет;
• Помещения в новых ЖК без арендатора: потенциальный CAP Rate 9–12%, но с риском вакантности;
• Офисные и складские форматы: доходность 6–7%, низкая ликвидность.

Ставка на готовый арендный бизнес в уличном формате — это баланс между надёжностью и рентабельностью.

Заключение: инвестируйте в систему, а не в квадратные метры

Арендный бизнес в Москве — это не про «купил и забыл». Это про умный выбор, экспертизу и партнёрство.

InvestFirst берёт на себя весь процесс: от анализа локации до подключения арендатора. Мы создаём готовые арендные бизнесы, которые работают без участия инвестора.
Хотите начать с максимальной защитой от рисков?

Ваш доход — наша ответственность. С первого дня и на годы вперёд.