«Арендный бизнес 7»: 7 критериев идеального доходного актива в Москве

Именно таким подходом и является «Арендный бизнес 7» — экспертная модель от InvestFirst, основанная на анализе сотен объектов стрит-ритейла в Москве и Московской области. Это не маркетинговый термин, а рабочая методология, включающая 7 неотъемлемых критериев, без которых объект не считается инвестиционно привлекательным.

Критерий 1. Первая линия и визуальная доступность

Объект должен находиться на первой линии движения, с отдельным входом с улицы и максимальной видимостью.
Помещение во дворе, за углом или с входом через подъезд теряет до 60% трафика — и, соответственно, арендной стоимости.
Только первая линия обеспечивает постоянный пешеходный и автомобильный поток, что критично для ритейла.

Критерий 2. Подтверждённый трафик — не «потенциальный», а реальный

Мы не верим обещаниям вроде «здесь будет метро через 5 лет».
В «Арендном бизнесе 7» учитывается фактическая проходимость: минимум 7 000–8 000 человек в день в будние дни, 10 000+ — в выходные.
Такой трафик привлекает не частных предпринимателей, а сетевые бренды, готовые платить премиальные ставки.

Критерий 3. Финансово устойчивый арендатор

Пустое помещение — это не актив, а долгосрочный риск.
В модели «7» обязательное условие — наличие арендатора с долгосрочным договором (от 5 лет) и высокой платёжеспособностью.
Предпочтение — федеральным сетям: «Магнит», «Горздрав», Пятерочка, Fix Price, Rossko и другим.
Именно они гарантируют стабильный ежемесячный поток без простоев и задержек оплаты.

Критерий 4. Готовность к эксплуатации без капитальных вложений

Инвестор не должен тратить миллионы на вентиляцию, электромонтаж или вынос коммуникаций.
Объект по модели «7» уже имеет:

• Электромощность от 20 кВт (в новых ЖК — до 24 кВт, как в ЖК «Шагал»);
• Готовую вентиляцию и канализацию;
• Высоту потолков от 4 метров — что открывает возможности для дизайна и оборудования.

Это готовый бизнес «под ключ», а не стройка под вопросом.

Критерий 5. Качественная жилая или деловая среда

Арендаторы выбирают локации не ради улицы, а ради аудитории.
Поэтому объект должен быть окружён:

• Современными жилыми комплексами бизнес- или комфорт-класса;
• Офисными центрами;
• Образовательными и социальными учреждениями.

Пример — ЖК «Открытый парк» от ГК «ПИК»: благоустроенная территория, семьи с детьми, стабильный спрос на продукты и аптечные товары. Именно здесь арендовано помещение под «Магнит» и «Горздрав» — идеальный кейс «Арендного бизнеса 7».

Критерий 6. Юридическая прозрачность и форма собственности

Объект должен быть:

• В прямой собственности (не субаренда);
• Без обременений и долгов;
• С разрешённым использованием под торговлю или общественное питание.

Мы исключаем все объекты с неясным статусом — даже если цена кажется привлекательной. Безопасность важнее скидки.

Критерий 7. Доходность и ликвидность

Финальный фильтр — экономика.
Объект по модели «7» должен демонстрировать:

• CAP Rate не ниже 8%;
• Срок окупаемости до 11 лет;
• Высокую ликвидность — возможность быстрой перепродажи при необходимости.

Это не «ожидаемая» доходность, а реальный NOI, рассчитанный с учётом всех расходов.

Почему «Арендный бизнес 7» работает?

Потому что он устраняет главные риски инвестора:

• Вакантность;
• Юридические проблемы;
• Неадекватные расходы на запуск;
• Низкая ликвидность;
• Непредсказуемость дохода.

Вместо этого вы получаете готовый арендный бизнес, приносящий доход с первого дня — без поиска арендаторов, ремонта и судебных разбирательств.

Заключение: не просто недвижимость — а система дохода

«Арендный бизнес 7» — это не гипотеза. Это отработанная модель, которая уже приносит доход сотням инвесторов.
Она превращает покупку коммерческой недвижимости из рискованной авантюры в предсказуемую инвестиционную стратегию.

Хотите инвестировать не в «возможности», а в реальный поток?
→ Ознакомьтесь с объектами, прошедшими все 7 фильтров

InvestFirst — создаём готовый арендный бизнес, который работает без вас.