Оставьте ваш номер телефона — мы вам перезвоним!
Или перезвоните нам сами:
8 (495) 033 55 55
Механизм формирования арендной ставки в стрит‑ритейле: разбираем ключевые факторы стоимости 1 кв. м
Цена аренды квадратного метра в стрит‑ритейле — не произвольная цифра, а результат взаимодействия десятков факторов. Для инвестора понимание механики ценообразования — ключ к оценке рентабельности объекта и прогнозированию доходности. Разберём, из чего складывается арендная ставка и как использовать эти знания на практике.
Базовые компоненты арендной ставки
Любая арендная плата включает два блока:
Фиксированная часть — базовая ставка, покрывающая:
Переменная часть (опционально) — процент от оборота арендатора, применяемый в договорах с сетевыми ритейлерами.
Любая арендная плата включает два блока:
Фиксированная часть — базовая ставка, покрывающая:
- стоимость владения объектом (ипотека, налоги);
- эксплуатационные расходы (коммуналка, охрана);
- амортизацию здания.
Переменная часть (опционально) — процент от оборота арендатора, применяемый в договорах с сетевыми ритейлерами.
Готовый арендный бизнес с федеральным арендатором в Москве
Продажа нежилого помещения 329,5 м² с арендатором "Яндекс Лавка". Объект находится в активном деловом районе столицы и уже приносит стабильный доход от аренды.
10 ключевых факторов, влияющих на ставку
1. Локация
2. Характеристики помещения
3. Состояние объекта
4. Видовая привлекательность
5. Конкурентная среда
6. Профиль арендатора
7. Рыночная конъюнктура
8. Юридические аспекты
9. Инфраструктурные изменения
10. Макроэкономические факторы
1. Локация
- Центр vs спальный район. В центральных зонах ставки выше в 3–5 раз.
- Транспортная доступность. Близость к метро, остановкам, развязкам добавляет 15–30% к стоимости.
- Пешеходный трафик. 1 000 прохожих/час может увеличить ставку на 20–40%.
2. Характеристики помещения
- Площадь. Оптимальный диапазон для стрит‑ритейла — 30–100 кв. м (ставки выше на 10–20% vs очень маленькие/большие объекты).
- Планировка. Свободная планировка без колонн ценится на 15% дороже.
- Высота потолков. От 3,5 м — плюс 5–10% к ставке.
3. Состояние объекта
- Ремонт. Помещение с отделкой «под арендатора» сдаётся на 25–40% дороже «серого» варианта.
- Инженерные системы. Наличие вентиляции, кондиционирования добавляет 10–15%.
4. Видовая привлекательность
- Витрины с обзором. Панорамные окна повышают ставку на 15–25%.
- Вывеска. Возможность размещения крупной вывески — плюс 10–20%.
5. Конкурентная среда
- Плотность ритейла. В торговых коридорах ставки на 20–30% выше, чем в «мёртвых» зонах.
- Наличие якорей. Близость к ТЦ или супермаркету увеличивает трафик и цену аренды на 15–25%.
6. Профиль арендатора
- Сетевые ритейлеры платят на 10–20% больше локальных игроков за счёт стабильности платежей.
- Престижные бренды готовы переплачивать за топовые локации (до +50%).
7. Рыночная конъюнктура
- Спрос/предложение. Дефицит помещений в районе поднимает ставки на 15–30%.
- Сезонность. Пик спроса — сентябрь–ноябрь (ставки выше на 5–10%).
8. Юридические аспекты
- Срок договора. Долгосрочная аренда (5+ лет) может снизить ставку на 5–15% ради гарантии заполнения.
- Ограничения. Обременения или особые условия использования снижают стоимость на 10–20%.
9. Инфраструктурные изменения
- Благоустройство. Реконструкция улицы может увеличить ставку на 20–40% через 1–2 года.
- Новые транспортные проекты. Открытие станции метро — потенциал роста на 30–50%.
10. Макроэкономические факторы
- Ключевая ставка ЦБ. Рост ставок по ипотеке может снизить инвестиционную активность и давление на аренду.
- Инфляция. Ежегодная индексация ставок обычно соответствует уровню инфляции (+8–12%).
Торговое помещение ниже стоимости квартиры!
Предлагаем к приобретению компактное и прибыльное помещение, идеальное для Пункта выдачи заказов, в современном жилом комплексе «Новое Пушкино»
Как инвесторы используют эти знания?
Типичные ошибки при оценке ставок
- Оценка потенциала объекта. Сравнивайте ставку с аналогами в радиусе 500 м, учитывая разницу в параметрах.
- Прогнозирование доходности. Закладывайте ежегодную индексацию на уровне 5–10%.
- Оптимизация затрат. Вкладывайтесь в ремонт и вывеску — это повышает арендную плату.
- Выбор локаций. Фокусируйтесь на районах с планируемой инфраструктурой (метро, парки).
Типичные ошибки при оценке ставок
- Игнорирование переменных расходов. Неучтённые коммуналка и налоги могут съесть до 20% прибыли.
- Переоценка трафика. «Видимая» проходимость не всегда конвертируется в покупателей.
- Недооценка конкуренции. Появление крупного ТЦ рядом может обрушить ставки в радиусе 1 км.
Как Investfirst обеспечивает максимальную доходность
Наша команда учитывает все факторы при подборе объектов:
Пример: расчёт ставки для типового объекта
Параметры:
Расчёт:
Наша команда учитывает все факторы при подборе объектов:
- Глубокий анализ локации — оцениваем текущий и будущий трафик.
- Переговоры с арендаторами — добиваемся оптимальных условий (фиксированная ставка + процент от оборота).
- Юридическая чистота — исключаем риски, влияющие на стоимость.
- Управление объектом — контролируем своевременную индексацию ставок.
Пример: расчёт ставки для типового объекта
Параметры:
- площадь — 50 кв. м;
- 1‑й этаж в спальном районе;
- пешеходная проходимость — 500 чел./час;
- ремонт «под ключ».
Расчёт:
- Базовая ставка для района — 1 500 руб./кв. м/мес.
- Плюс за проходимость — 20% (+300 руб.).
- Плюс за ремонт — 25% (+375 руб.).
- Итого: 2 175 руб./кв. м/мес. × 50 кв. м = 108 750 руб./мес.
Вывод
Арендная ставка — это баланс локации, качества объекта и рыночных условий. Инвестор, который:
Хотите инвестировать в объект с прогнозируемой доходностью? Обратитесь к экспертам Investfirst — мы подберём помещение с оптимальной арендной ставкой и надёжными арендаторами.
Арендная ставка — это баланс локации, качества объекта и рыночных условий. Инвестор, который:
- понимает механику ценообразования;
- учитывает долгосрочные тренды;
- работает с профессионалами, —
Хотите инвестировать в объект с прогнозируемой доходностью? Обратитесь к экспертам Investfirst — мы подберём помещение с оптимальной арендной ставкой и надёжными арендаторами.
Инвестируйте в будущее с готовым арендным бизнесом от InvestFirst
Создайте устойчивый финансовый фундамент при помощи гарантированного арендного потока