Оставьте ваш номер телефона — мы вам перезвоним!
Или перезвоните нам сами:
8 (495) 033 55 55
Как оценить коммерческую недвижимость: методы, показатели и типичные ошибки инвесторов
Инвестиции в коммерческую недвижимость — не про «красивый фасад» или «удобное расположение». Это про доходность, прогнозируемость и риск-менеджмент.
В Москве, где ставки аренды варьируются от 800 до 12 000 ₽/м²/год, а средний срок окупаемости — от 7 до 15 лет, ошибка в оценке объекта может стоить миллионы.
InvestFirst, как эксперт по созданию готовых арендных бизнесов в формате стрит-ритейл, ежемесячно анализирует более 100 объектов. Вот как мы оцениваем коммерческую недвижимость — без эмоций, только данные.
В Москве, где ставки аренды варьируются от 800 до 12 000 ₽/м²/год, а средний срок окупаемости — от 7 до 15 лет, ошибка в оценке объекта может стоить миллионы.
InvestFirst, как эксперт по созданию готовых арендных бизнесов в формате стрит-ритейл, ежемесячно анализирует более 100 объектов. Вот как мы оцениваем коммерческую недвижимость — без эмоций, только данные.
1. Доходность (NOI и CAP Rate) — база любого инвестора
Что это:
Что это:
- NOI (Net Operating Income) — чистый операционный доход:
- CAP Rate (Коэффициент капитализации) = NOI / Стоимость объекта
✅ Пример: Объект за 60 млн ₽ даёт 5,4 млн ₽ годового NOI → CAP Rate = 9%.
✅ Норма для стрит-ритейла в Москве: 8–11% — это здоровый уровень. Ниже — переплата, выше — риск.
✅ Норма для стрит-ритейла в Москве: 8–11% — это здоровый уровень. Ниже — переплата, выше — риск.
Ошибка инвесторов:
Учитывают только арендную плату, забывая о расходах на содержание, ТО, уборку, электричество и резерв на ремонт.
→ Реальная доходность может быть на 30–40% ниже ожидаемой.
Учитывают только арендную плату, забывая о расходах на содержание, ТО, уборку, электричество и резерв на ремонт.
→ Реальная доходность может быть на 30–40% ниже ожидаемой.
2. DCF — прогноз на 5–10 лет
Что это:
Метод дисконтированных денежных потоков — оценивает будущую прибыль с учётом инфляции, роста аренды и рисков.
Как применять:
Что это:
Метод дисконтированных денежных потоков — оценивает будущую прибыль с учётом инфляции, роста аренды и рисков.
Как применять:
- Прогнозируйте арендный доход с ростом 3–5% в год;
- Учтите вакансии (даже в лучших локациях — 5–10% свободных площадей);
- Примените дисконтную ставку 10–12% (для стрит-ритейла в Москве);
- Сравните приведённую стоимость с текущей ценой.
💡 InvestFirst использует DCF для всех объектов в портфеле — именно он показывает, стоит ли покупать объект сегодня или ждать падения цен.
Готовый арендный бизнес с арендатором "Пятерочка"
Продажа нежилого помещения 373,8 м² с арендатором Пятерочка в ЖК Level Нижегородская
3. Сравнительный анализ (Comparable Sales)
Что это:
Сравнение с аналогичными объектами в том же районе:
Инструменты:
Ошибка инвесторов:
Сравнивают кофейню в центре с магазином на окраине.
→ Не учитывают разницу в проходимости, типе арендаторов и ликвидности.
Что это:
Сравнение с аналогичными объектами в том же районе:
- Площадь
- Тип арендаторов (сетевые или частные)
- Возраст здания
- Договоры аренды (срок, индексация)
Инструменты:
- Базы данных: СБИС, ЦИАН, Яндекс.Недвижимость, а также закрытые отчёты агентств
- Фильтр: только сделки за последние 6–12 месяцев
Ошибка инвесторов:
Сравнивают кофейню в центре с магазином на окраине.
→ Не учитывают разницу в проходимости, типе арендаторов и ликвидности.
✅ Правило: Сравнивайте только объекты с одинаковым типом арендатора — сетевой стрит-ритейл (Cofix, Аптека, Магнит) — это другой класс, чем «частный салон красоты».
Готовый арендный бизнес с арендатором "Магнит"
Готовый арендный бизнес в ЖК «Открытый парк», Москва — торговое помещение 229,1 м²
4. Средняя ставка аренды в Москве — реальные цифры 2025
📌 InvestFirst рекомендует: Не гнаться за ЦАО. Лучшая рентабельность — в ЮЗАО и ВАО с ростом инфраструктуры и плотности населения.
5. Срок окупаемости и ликвидность
Срок окупаемости = Стоимость объекта / Чистый годовой доход
→ Оптимально: 8–11 лет.
→ Более 13 лет — высокий риск, особенно без сетевого арендатора.
Ликвидность — ключевой показатель!
Объект с одним арендатором (например, частный магазин) — низкая ликвидность.
Объект с 3–5 арендаторами, включая сетевой бренд — высокая ликвидность.
Срок окупаемости = Стоимость объекта / Чистый годовой доход
→ Оптимально: 8–11 лет.
→ Более 13 лет — высокий риск, особенно без сетевого арендатора.
Ликвидность — ключевой показатель!
Объект с одним арендатором (например, частный магазин) — низкая ликвидность.
Объект с 3–5 арендаторами, включая сетевой бренд — высокая ликвидность.
✅ InvestFirst включает в портфель только объекты с договорами на 3+ года.
Почему? Потому что при продаже такой объект продаётся быстрее, дороже и с меньшими скидками.
Почему? Потому что при продаже такой объект продаётся быстрее, дороже и с меньшими скидками.
6. Типичные ошибки инвесторов
Заключение: Оценка — это не искусство, а процесс
Вы не покупаете «помещение». Вы покупаете доходный поток.
Правильная оценка — это:
✅ Применение 3 методов: CAP Rate, DCF, Сравнительный анализ
✅ Проверка реальных ставок аренды в районе
✅ Анализ договоров и ликвидности
✅ Учёт всех расходов, а не только аренды
InvestFirst не просто оценивает объекты — мы проверяем их на готовность к арендному бизнесу.
Наши объекты:
Вы не покупаете «помещение». Вы покупаете доходный поток.
Правильная оценка — это:
✅ Применение 3 методов: CAP Rate, DCF, Сравнительный анализ
✅ Проверка реальных ставок аренды в районе
✅ Анализ договоров и ликвидности
✅ Учёт всех расходов, а не только аренды
InvestFirst не просто оценивает объекты — мы проверяем их на готовность к арендному бизнесу.
Наши объекты:
- Уже с арендаторами (часто сетевыми)
- С готовыми инженерными решениями
- С договорами на 5+ лет
- С прогнозируемым доходом от 8% годовых
🔍 Не тратьте время на «попытки угадать». Используйте профессиональный алгоритм.
Проверьте свой объект — бесплатно, с аналитикой InvestFirst.
Проверьте свой объект — бесплатно, с аналитикой InvestFirst.
Инвестируйте в будущее с готовым арендным бизнесом от InvestFirst
Создайте устойчивый финансовый фундамент при помощи гарантированного арендного потока