Стоимость коммерческой недвижимости в Москве: что влияет на цену и как не переплатить?

Стоимость коммерческой недвижимости в Москве — это не сумма за квадратный метр. Это цена за доходный поток, за риски, за ликвидность и за надёжность будущего.

InvestFirst ежемесячно анализирует сотни объектов. Мы не продаем «стены и полы» — мы продаем готовые арендные бизнесы. И знаем, что на цену влияет не то, что вы видите, а то, что вы не видите.

Локация — это не просто адрес, а экономика движения

Район — это первый и самый мощный фактор. Но важно понимать: не вся «центральная» локация одинаково ценна.
Объект на Тверской с видом на пешеходную зону и близостью к метро — это не просто «в центре». Это объект с проходимостью 15 000+ человек в день, с высокой покупательской способностью, с готовым спросом от сетевых брендов.

А объект на окраине, даже в пределах МКАД, — если рядом нет жилых комплексов, офисов или транспортных узлов — остаётся «там, где никто не проходит».

Разница в цене?

Один и тот же метраж в ЦАО может стоить в 3–4 раза больше, чем в ВАО.
Но это не всегда оправдано.
Инвесторы часто ошибаются, покупая «центровые» объекты без анализа реального спроса — и получают высокую цену при низкой доходности.

Проходимость — невидимый драйвер стоимости

Вы не платите за то, что здание красивое. Вы платите за то, что люди проходят мимо и заходят.
Если в течение дня мимо помещения проходит 5 000 человек — это базовый порог для кофейни или минимаркета.
Если 10 000 — вы выходите на уровень, где готовы работать Stars, Cofix
Если 20 000 — вы в зоне, где арендаторы готовы платить премию за витрину.

Факт:
Объект с проходимостью выше 12 000 чел./день может стоить на 25–30% дороже, чем аналогичный с 6 000 — даже если оба находятся в одном микрорайоне.
Потому что арендаторы не смотрят на квадратные метры — они смотрят на пешеходный поток.

Тип арендатора — ключ к ликвидности и стабильности

Это самый недооценённый фактор.
Объект с арендатором — частным салоном красоты — может быть дешевле, но рискованнее.
Объект с арендатором — сетевым брендом, например, "Пятерочка" или "Магнит" — стоит дороже, но продаётся быстрее, приносит стабильный доход и меньше подвержен колебаниям рынка.
Почему?

Сетевой арендатор — это гарантия:

• Долгосрочный договор (5–7 лет)
• Регулярная оплата
• Готовность платить за качественную локацию
• Привлекательность для будущих покупателей

Инвесторы, покупающие объекты без арендатора, часто переплачивают, потому что считают: «Я сам найду».
На практике — это занимает 6–12 месяцев, а за это время рынок может сдвинуться.
Объект с уже подключённым сетевым арендатором может стоить на 20–35% дороже — но его окупаемость в 2 раза быстрее.

Инфраструктура — то, что вы не видите, но чувствуете

Вид с улицы — важнее, чем кажется.
Если вход — с тёмной стороны, без витрины, с лестницей или через подъезд — вы теряете до 40% потенциальных клиентов.
Если есть отдельный вход, витрина на 5–8 метров и хорошее освещение — вы получаете премию за удобство.
То же касается парковки.
Даже если вы арендуете под кофейню — наличие 5–7 парковочных мест в 100 метрах увеличивает цену объекта.
Почему? Потому что клиенты не придут, если им нужно идти 15 минут и искать место.
Инженерные системы — тоже часть цены.
Готовая вентиляция, мощное электропитание, надёжная канализация — это не «дополнительные опции». Это условие для работы.
Объект без них требует вложений в 1–2 млн ₽ — и это вычитается из цены, которую вы готовы заплатить.

Срок и условия аренды — как вклад в будущее

Цена не определяется только текущей арендной платой.
Она зависит от того, насколько стабильна и защищена эта плата.
Договор на 3 года с возможностью повышения ставки на 10% каждый год — это другой актив, чем договор на 1 год без индексации.
Сетевые арендаторы подписывают долгосрочные контракты — и за это платят больше.
Инвесторы, которые покупают объекты с короткими договорами, переплачивают за «возможность», а не за реальность.

Как не переплатить?

Не смотрите на среднюю цену за квадратный метр.
Не верьте «всё в центре — дорого».
Не покупайте объект без арендатора — если вы не готовы ждать 12 месяцев и рисковать 100% доходом.
Стоимость коммерческой недвижимости в Москве — это цена за предсказуемость.
За то, чтобы через год вы не сидели с пустым помещением.
За то, чтобы через три года вы могли продать его с прибылью.
За то, чтобы ваш доход не зависел от удачи, а зависел от анализа.

InvestFirst не продаёт недвижимость.
Мы создаём готовые арендные бизнесы — с проверенными арендаторами, долгосрочными договорами и реальной доходностью.
Мы не ищем самые дешёвые объекты.
Мы ищем те, где цена оправдана — и где вы получаете не просто помещение, а стабильный поток.
Если вы хотите понять, стоит ли объект того, что за него просят —
получите бесплатную аналитику по вашему объекту