Где искать выгодные объекты коммерческой недвижимости в Москве и Подмосковье в 2025-2026 годах: экспертный обзор

Команда Investfirst анализирует топовые локации Москвы и области и предлагает два премиальных объекта 2025 года — с федеральными арендаторами, стабильной доходностью и минимальной операционной нагрузкой для собственника.

Почему ГАБ — актуальный выбор в 2026 году

Готовый арендный бизнес даёт инвестору:

• Пассивный доход — арендатор уже работает, платежи поступают ежемесячно.
• Минимальные риски — договоры с федеральными сетями снижают вероятность дефолта.
• Защиту от инфляции — ежегодная индексация арендной платы (по ИПЦ).
• Ликвидность — объекты в топовых локациях всегда востребованы.
• Прозрачность — все условия зафиксированы в зарегистрированном договоре.

Далее — разбор двух ключевых предложений от Investfirst.

Объект 1: ГАБ на Беговой (ул. Беговая, д. 17, корп. 1)

Локация — сердце делового района Москвы:

• Первая линия оживлённой транспортной артерии.
• Шаговая доступность станций метро: «Беговая», «Улица 1905 года», «Полежаевская».
• Рядом — бизнес‑центры, ЖК бизнес‑ и комфорт‑класса, остановки наземного транспорта.

Инвестиционные параметры:

• Площадь: 329,5 м2.
• Этаж: 1‑й (из 7) — максимальная видимость и доступность.
• Арендатор: федеральная служба доставки Яндекс.Лавка (высокая кредитоспособность).
• Срок договора: 7 лет.
• Индексация: ежегодная, по ИПЦ (не более 5 %).
• МАП: 1 089 821 ₽.
• ГАП: 13 077 852 ₽.
• Коммунальные платежи: компенсируются арендатором.
• Цена: 149 000 000 ₽.
• Окупаемость: ~11 лет.
• Доходность: ~9 % годовых.

Преимущества:

• Нулевой простой — доход поступает с первого дня.
• Минимальные операционные расходы.
• Высокий трафик: офисные сотрудники, жители, курьеры.
• Ликвидность помещения под логистику и сервисы.

Для кого: частные инвесторы, компании, ищущие диверсификацию портфеля.

Объект 2: ГАБ на Ленинградском шоссе (д. 84)

Локация — ключевой торгово‑логистический коридор:

• Интенсивный трафик: >70 000 автомобилей/сутки.
• Удобная транспортная доступность: выезды на ТТК и МКАД, остановки наземного транспорта.
• Бесплатная муниципальная парковка — редкое преимущество для центра Москвы.

Инвестиционные параметры:

• Площадь: 332,3 м2.
• Этаж: 1‑й (отдельное здание или первый этаж коммерческого корпуса).
• Входная группа: оборудованная зона разгрузки.
• Арендатор: федеральная сеть автозапчастей (лидер рынка).
• МАП: 1 163 050 ₽.
• ГАП: 13 956 600 ₽.
• Индексация: ежегодная, в пользу собственника (по ИПЦ).
• Цена: 155 500 000 ₽.
• Окупаемость: ~11 лет.
• Доходность: ~9 % годовых.

Преимущества:

• Пассивный доход с первого дня.
• Низкая вероятность смены арендатора (федеральный бренд).
• Логистическая выгода: разгрузочная зона и парковка.
• Высокая ликвидность объекта в зоне устоявшейся коммерческой активности.

Для кого: инвесторы, ищущие стабильный денежный поток и защиту капитала.

Почему эти локации — лучший выбор в 2025 году

1. Беговая — синтез деловой активности и жилой плотности. Идеальный вариант для сервисов и логистики с высоким пешеходным и автомобильным трафиком.
2. Ленинградское шоссе — торгово‑логистический хаб с беспрецедентной транспортной доступностью и парковкой. Подходит для B2B/B2C‑бизнеса, ориентированного на автовладельцев.

Оба объекта:

• Имеют федеральных арендаторов с безупречной репутацией.
• Обеспечивают доходность ~9 % годовых.
• Окупаются за ~11 лет.
• Защищены от инфляции за счёт индексации.
• Не требуют оперативного управления со стороны собственника.

Как выбрать свой ГАБ

При выборе объекта обращайте внимание на:

• Локацию — трафик, транспортная доступность, конкуренция.
• Арендатора — кредитоспособность, срок договора, репутация.
• Условия договора — индексация, ответственность сторон.
• Операционные расходы — кто оплачивает коммуналку, ремонт.
• Ликвидность — спрос на подобные помещения в районе.

Команда Investfirst берёт на себя:

• Подбор объектов с проверенными арендаторами.
• Юридическую проверку договоров.
• Сопровождение сделки.
• Контроль арендного потока.

Вывод

В 2025 году коммерческая недвижимость Москвы остаётся надёжным инструментом для сохранения и приумножения капитала. Готовые арендные бизнесы на Беговой и Ленинградском шоссе — это:

• Стабильный пассивный доход.
• Минимизация рисков за счёт федеральных арендаторов.
• Защита от инфляции.
• Ликвидность и перспектива роста капитализации.

Хотите узнать больше о этих объектах или подобрать аналог под ваши критерии? Обратитесь к экспертам Investfirst — мы найдём лучший ГАБ для вашего портфеля.