Аренда помещения под кафе и кофейню в Москве: что учесть перед подписанием договора

Вот чек-лист, который поможет вам избежать ловушек и выбрать объект с потенциалом стабильного арендного потока.

1. Зонирование и разрешённое использование

Проверьте классификацию объекта по Классификатору видов разрешённого использования (КВРУ). Помещение должно быть в зоне «Торговля и общественное питание» (код 13.2). Многие «удобные» локации — в жилых зонах или с ограничениями на гостеприимство. Даже если арендодатель говорит «всё ок», запросите выписку из ЕГРН с указанием вида разрешённого использования. Без этого — запрет на лицензирование.

InvestFirst рекомендует: Выбирайте объекты, выкупленные у города или с долгосрочным арендным договором от муниципалитета — они имеют минимальные риски перезаключения и изменения условий.

2. Проходимость и трафик

Не полагайтесь на «всё равно все проходят». Измерьте:

• Пешеходный поток (минимум 5 000–7 000 чел./день на выходных);
• Сегмент аудитории — офисные работники, студенты, семьи?
• Конкуренция — рядом 3 кофейни? Тогда у вас должен быть уникальный USP: экологичность, локальный брендинг, кураторские мероприятия.

Факт: Объекты с проходимостью выше 10 000 чел./день и рядом с офисными зданиями (например, вдоль ТТК или в районах с высокой плотностью бизнес-центров) приносят в 2–3 раза больше выручки, чем аналогичные в жилых микрорайонах.

3. Инженерные возможности — ключ к успеху

Большинство арендаторов не обращают внимания на:

• Электропитание — нужен минимум 20–50 кВт для кофемашин, плит, вентиляции;
• Вентиляция — обязательна вытяжка с отводом в дымоход (не через окно!);
• Канализация — должна выдерживать объём стоков от 10–15 посадочных мест;
• Водоснабжение — горячая вода — не роскошь, а требование Роспотребнадзора.

Если в помещении нет этих систем — вы потратите 1,5–2 млн ₽ на реконструкцию. InvestFirst работает только с объектами, уже адаптированными под стрит-ритейл — с готовыми инженерными узлами.

4. Доступность и парковка

Даже в центре важно, чтобы клиенты могли:

• Быстро остановиться (парковка в 50–100 м — плюс);
• Добраться на метро (выход не далее 300 м);
• Пройти по пешеходным зонам без препятствий.

Особенно важно — наличие пешеходных переходов и освещения. Кофейня в тёмном переулке — даже с хорошим интерьером — будет пустовать.

5. Соседи и экосистема

Лучшая локация — не просто «на оживлённой улице», а в цепочке стрит-ритейла:

• Фитнес-клуб → кофейня → продуктовый магазин → аптека
• Рядом — офисы, школы, жилые комплексы

Такие локации формируют «пешеходный коридор» — клиенты приходят не ради одной точки, а по маршруту. InvestFirst включает в портфель только объекты, где уже есть 2–3 проверенных арендатора — это снижает риск «мертвой» локации.

6. Срок аренды и условия договора

Избегайте:

• Краткосрочных договоров (менее 3 лет);
• Условий, где арендодатель может повысить плату на 20% в год;
• Отсутствия права субаренды.

Оптимально — договор на 5–7 лет с фиксированным ростом арендной платы 3–5% в год. Это даёт стабильность для инвестора и привлекает сетевых арендаторов (например, Starbucks, Cofix, The Coffee Bean).

7. Проверка юридической чистоты

Запросите:

• Выписку из ЕГРН (на предмет обременений);
• Согласование перепланировки (если есть);
• Право собственности — не «аренда от частника», а от муниципалитета или крупного инвестора.

Инсайд: Объекты, арендуемые от города (через аукционы или лизинг), имеют 70% меньший риск конфликтов и внезапного выселения.

8. Потенциал масштабирования

Даже если вы стартуете с маленькой кофейни — убедитесь, что помещение позволяет:

• Расширить зону обслуживания;
• Добавить кухню или зону доставки;
• Подключить к дистрибуции (например, через киоск или автомат).

InvestFirst инвестирует в объекты с «запасом» — даже если сейчас вы используете 40 м², в будущем можно расшириться до 80–100 м² без перезаключения договора.

Заключение: как не потерять 1,5 млн ₽ на ошибке

Аренда помещения под кафе — это не про интерьер и кофе. Это про инвестиционную ликвидность.

Правильно выбранный объект:

• Готов к запуску без реконструкции
• В зоне с устойчивым спросом
• С долгосрочным договором и надёжным арендодателем
• С потенциалом для масштабирования

InvestFirst берёт на себя все этапы: от поиска и проверки объекта до подбора сетевого арендатора. Мы работаем только с коммерческой недвижимостью, где гарантируем стабильный арендный поток.

Узнайте, какие объекты сейчас доступны для аренды под кафе в Москве