Налоговые изменения: что ждёт рынок коммерческой недвижимости в 2025–2026 гг
В ближайшие два года бизнес ждут серьёзные изменения в налоговой нагрузке. Для инвесторов в коммерческую недвижимость это важно не меньше, чем для арендаторов — ведь налоговая среда напрямую влияет на ликвидность помещений.
НДС: ставка вырастет с 20% до 22% (с 2025 года)
• Федеральные арендаторы: нейтрально.
Почему? Они являются плательщиками НДС и принимают его к вычету. Для них налоговая нагрузка фактически не растёт.
• Малый бизнес на УСН: нагрузка увеличится.
Почему? НДС становится прямым расходом, который нельзя зачесть. В итоге часть арендаторов будет уходить из дорогих локаций или сокращать площади.
Порог доходов, после превышения которого компания обязана платить НДС, снизят с 60 до 10 млн ₽.
Почему это важно?
• Компании, которые раньше разделяли деятельность между несколькими юрлицами для сохранения упрощёнки, теперь будут сталкиваться с ограничениями.
• Больше компаний будут вынуждены работать с НДС, а значит — переходить на полноценную налоговую и бухгалтерскую отчётность.
• Для коммерческой недвижимости это сигнал: у арендодателей с НДС появится больше потенциальных арендаторов, но часть мелкого бизнеса может не выдержать дополнительной нагрузки.
Страховые взносы для МСП (с 2026 года)
Сейчас МСП платят 15% от ФОТ вместо 30%. Льготу планируют отменить для большинства сфер.
Что обсуждается:
• Для приоритетных отраслей (производство, транспорт, электроника и др.) пониженные тарифы сохранят.
• Для торговли, строительства, добычи и сферы услуг введут общие тарифы: 30% до предельной базы и 15% — сверх неё.
Почему это важно?
• Рост фиксированных расходов на персонал снизит способность малого бизнеса платить рыночную аренду.
• Часть компаний уйдёт с качественных локаций, переключившись на более дешёвые форматы.
• Для инвестора это ещё один аргумент в пользу арендаторов федерального уровня: они стабильнее и лучше адаптируются к росту налоговой нагрузки.
Вывод:
Налоговые изменения — это фильтр.
• Слабый бизнес (особенно на УСН и в торговле) будет под давлением.
• Федеральные арендаторы и сильные компании укрепят позиции.
• Для инвесторов ликвидность и стабильность останутся именно там, где работают крупные операторы.
В InvestFirst мы изначально подбираем объекты так, чтобы ваш доход был защищён: арендаторы федерального уровня, долгосрочные договоры и прозрачная налоговая конструкция.