На фоне общей нестабильности на рынке коммерческой недвижимости, когда объёмы сделок падают (по данным Knight Frank и IBC Real Estate — минус 8% в 2025 году), стрит-ритейл первой необходимости демонстрирует удивительную устойчивость. Этот сегмент становится не просто «тихой гаванью» для инвесторов, а настоящим локомотивом роста в условиях макроэкономической турбулентности.
Что происходит уже сегодня?
К 2025 году структура уличной торговли кардинально изменилась: 70% всех новых арендных договоров приходятся на форматы «у дома» — продуктовые магазины шаговой доступности, аптеки, кофейни с выносом и пункты выдачи заказов. Эти точки не зависят от сезонности или потребительских настроений — они востребованы ежедневно. Параллельно растёт плотность населения в новых жилых кластерах, особенно в комплексах бизнес- и комфорт-класса. Это напрямую влияет на арендные ставки на первых этажах: чем больше жителей — тем выше спрос на ритейл и, соответственно, выше доходность для собственников. При этом арендаторами всё чаще выступают не рискованные стартапы, а федеральные сети с проверенной бизнес-моделью, ориентированные на долгосрочную экспансию и стабильный трафик.
К 2025 году структура уличной торговли кардинально изменилась: 70% всех новых арендных договоров приходятся на форматы «у дома» — продуктовые магазины шаговой доступности, аптеки, кофейни с выносом и пункты выдачи заказов. Эти точки не зависят от сезонности или потребительских настроений — они востребованы ежедневно. Параллельно растёт плотность населения в новых жилых кластерах, особенно в комплексах бизнес- и комфорт-класса. Это напрямую влияет на арендные ставки на первых этажах: чем больше жителей — тем выше спрос на ритейл и, соответственно, выше доходность для собственников. При этом арендаторами всё чаще выступают не рискованные стартапы, а федеральные сети с проверенной бизнес-моделью, ориентированные на долгосрочную экспансию и стабильный трафик.
Почему «первая необходимость» остаётся востребованной?
Ответ прост: базовые потребности не исчезают даже в кризис. Люди ежедневно покупают продукты, лекарства, кофе — вне зависимости от экономической конъюнктуры. Такой регулярный чек формирует предсказуемый оборот для арендатора, а значит — стабильный и индексируемый арендный поток для владельца недвижимости. Это классическая, но чрезвычайно надёжная экономика, особенно в условиях высокой волатильности других сегментов.
Ответ прост: базовые потребности не исчезают даже в кризис. Люди ежедневно покупают продукты, лекарства, кофе — вне зависимости от экономической конъюнктуры. Такой регулярный чек формирует предсказуемый оборот для арендатора, а значит — стабильный и индексируемый арендный поток для владельца недвижимости. Это классическая, но чрезвычайно надёжная экономика, особенно в условиях высокой волатильности других сегментов.
Локации нового поколения: «город в городе»
Особое внимание в 2025–2027 годах будет уделяться стрит-ритейлу в рамках крупных жилых комплексов с концепцией «город в городе». Именно там формируется так называемая «критическая масса» — от 5 до 10 тысяч жителей в пределах пешей доступности. Такой объём населения создаёт устойчивый ежедневный трафик, достаточный для поддержки сразу нескольких ритейлеров. При этом застройщики всё чаще проектируют первые этажи с учётом будущей коммерческой нагрузки, заранее прокладывая коммуникации и продумывая фасады.
Особое внимание в 2025–2027 годах будет уделяться стрит-ритейлу в рамках крупных жилых комплексов с концепцией «город в городе». Именно там формируется так называемая «критическая масса» — от 5 до 10 тысяч жителей в пределах пешей доступности. Такой объём населения создаёт устойчивый ежедневный трафик, достаточный для поддержки сразу нескольких ритейлеров. При этом застройщики всё чаще проектируют первые этажи с учётом будущей коммерческой нагрузки, заранее прокладывая коммуникации и продумывая фасады.
Синергия форматов: сила соседства
Ключевой фактор успеха — не просто удачная локация, а правильная комбинация арендаторов. Продуктовый магазин, аптека и кофейня, расположенные рядом, усиливают друг друга: покупатель, зашедший за хлебом, заодно забирает лекарства и берёт кофе навынос. Исследования показывают, что такая синергия может увеличить оборот каждого участника на 15–20%. Поэтому профессиональные инвесторы при оценке объекта смотрят не только на текущего арендатора, но и на общую экосистему точки.
Ключевой фактор успеха — не просто удачная локация, а правильная комбинация арендаторов. Продуктовый магазин, аптека и кофейня, расположенные рядом, усиливают друг друга: покупатель, зашедший за хлебом, заодно забирает лекарства и берёт кофе навынос. Исследования показывают, что такая синергия может увеличить оборот каждого участника на 15–20%. Поэтому профессиональные инвесторы при оценке объекта смотрят не только на текущего арендатора, но и на общую экосистему точки.
Что будет в тренде в ближайшие два года?
— Форматы «у дома» с базовым набором: продукты + аптека + кофе.
Свободное помещение в ЖК "Новое Пушкино", Московская область
— Объекты с действующими арендаторами и договорами с индексацией.
Надежный инвестиционный объект с федеральным арендатором в Москве на ул. Беговая
— Локации у крупных застройщиков, где ввод корпусов растянут на 3–5 лет — это гарантирует постепенный, но уверенный рост трафика и, как следствие, рост арендных ставок.
Торговое помещение в Москве в ЖК "Шагал"
— Форматы «у дома» с базовым набором: продукты + аптека + кофе.
Готовый арендный бизнес в ЖК "Открытый парк", г. Москва
— Помещения в жилых кварталах с плотностью населения свыше 10 000 человек на км².Свободное помещение в ЖК "Новое Пушкино", Московская область
— Объекты с действующими арендаторами и договорами с индексацией.
Надежный инвестиционный объект с федеральным арендатором в Москве на ул. Беговая
— Локации у крупных застройщиков, где ввод корпусов растянут на 3–5 лет — это гарантирует постепенный, но уверенный рост трафика и, как следствие, рост арендных ставок.
Торговое помещение в Москве в ЖК "Шагал"
Вывод:
В 2025–2027 годах выигрывают не те, кто гонится за премиальными локациями с нестабильным спросом, а те, кто делает ставку на ежедневную, предсказуемую потребность. Инвестиции в стрит-ритейл первой необходимости — это выбор в пользу стабильности, понятной экономики и долгосрочной доходности.
