Типичные ошибки инвесторов в коммерческой недвижимости
Инвестировать в коммерческую недвижимость — значит рассчитывать на стабильный доход. Но даже самые перспективные объекты могут не оправдать ожиданий, если на старте допущены ошибки. Ниже — 5 ключевых просчетов, которые мы регулярно видим у начинающих инвесторов, и советы, как их избежать.
1. Покупка «по цене», а не «по доходности»
Цены на коммерческую недвижимость могут отличаться в разы — и нередко новички выбирают вариант «подешевле». Но важно смотреть не на цену, а на то, какой арендный поток генерирует объект. Доходность — ключевой показатель.
Как избежать: считайте ГАП, проверяйте окупаемость и арендатора. Пример: объект InvestFirst в Москве, Ленинградское шоссе, 84 — доходность 9%, федеральная сеть автозапчастей, ГАП 13,9 млн ₽.
2. Игнорирование юрпроверки арендатора
Наличие арендатора — не гарантия стабильности. Компания может иметь долги, быть в процессе ликвидации или судебных разбирательств.
Как избежать: обязательный due diligence арендатора: проверка юрлица, финпоказателей, судебной истории и реальных намерений работать долгосрочно. Команда InvestFirst предоставляет полную аналитику по каждому арендатору, чтобы вы не покупали «кота в мешке».
3. Слепая вера в “долгосрочный договор”
Формулировка “долгосрочный договор на 5 лет” не гарантирует, что арендатор не выйдет через 3 месяца. Всё зависит от условий расторжения, уведомлений и штрафов.
Как избежать: анализируйте договор: есть ли индексация, насколько жёсткие условия выхода, предусмотрен ли гарантийный депозит. Только так можно оценить силу договора.
4. Отсутствие стратегии выхода
Купить объект — только половина задачи. Нужно понимать, насколько его легко будет продать или перездать через 3–5 лет.
Как избежать: выбирайте локации с высоким спросом.
Пример: объект в ЖК «Скандинавия», Коммунарка, Скандинавский б-р, 5к1 — доходность 10%, арендатор «Винлаб», ГАП 2,865 млн ₽. Помещение ликвидное даже при смене арендатора.
5. Отказ от комплексного due diligence
Некоторые инвесторы «верят на слово» продавцу. А потом сталкиваются с проблемами: самостроем, обременениями, неузаконенными перепланировками.
Как избежать: проводите полную проверку объекта: документы, кадастр, БТИ, техпаспорт, налоговая нагрузка. InvestFirst делает due diligence до сделки и предоставляет все результаты клиенту.
Ошибки при покупке коммерческой недвижимости могут стоить дорого. Но они легко устранимы, если подходить к инвестиции осознанно:
- Смотрите не на цену, а на доходность
- Анализируйте арендатора и договор
- Имейте план выхода
- Делайте комплексную проверку объекта
Мы в InvestFirst подбираем для клиентов объекты с понятной моделью доходности, проверенным арендатором и юридической чистотой. Вы получаете не просто помещение — вы покупаете готовый арендный бизнес.
Хотите стабильный доход от аренды? Арендный бизнес с InvestFirst
Тел. +7 (495) 033-55-55
✉️ office@investfirst.ru
